そもそも任意売却とは何なのか？を具体的に解説いたします。

まず、任意売却とは通常の不動産の売買とは異なり、特殊な取引です。
任意売却の経験と実績、更には任意売却の知識、専門知識と経験、迅速な行動力が必要不可欠です。

ちなみに、大手と呼ばれる不動産会社は基本的に任意売却を取り扱いません。
任意売却は債権者(借入先の金融機関)、役所との交渉、利害関係人の調整など、通常の不動産売却に比べると業務が多すぎるからです。
住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)実行により債権を回収する事になりますが、
競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもあります。

そこで不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却する事。
債務者・債権者・担保物件を買う第三者で話し合い、合意した売却価格で第三者に売却します。
債務者は売却代金を返済にあて、債権者は抵当権を抹消する訳です。

任意売却とは住宅ローン支払い困難者の救済手段です。

住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している金融機関(債権者)は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、
その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する「競売手続き」を行います。
しかし競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなります。
任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。
つまり、任意売却(任意売買もしくは任売とも言います)とは債権者の合意を得る事で、不動産売買価格がローン残高を下回っても
売却できるというとても合理的な不動産取引の事です。

住宅ローンにおける抵当権(担保)の仕組みについて

一般の人が不動産を購入する際、多くは銀行等の金融機関が提供する住宅ローンを利用する事になります。
この時、お金を貸す側は、住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

抵当権とは、債務者が金融機関からお金を借りる際、返せなくなった時の為にお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として
設定する事を示します。

債務が弁済されない時、債権者(金融機関)が優先的にその担保で貸したお金を回収できるようにした権利の事(分かりやすく表現すると借金のカタに相当する)を言います。
抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却する事が出来れあれば何の問題もありませんが、ローン残高が
売却価格を下回る場合が問題です。
これまでは残りを一括返済しない限り、売却する事は難しいとされてきました。
しかし任意売却であれば、債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。
債権者が担保物件を差し押え、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つ事が大切です。

●任意売却のメリット

1.市場価格に近い高額売却が期待できる。

競売では市場価格とはほど遠い低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残る怖れがあります。
そうなると競売後に多額の強行返済を強いられ、給料を差押えられる事もあります。
一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済も
可能になります。

２.引越し時期・条件・明渡しなどにおいて融通が利きやすい

競売では落札された後、不動産業者から強制的に立退きを迫られ、従わない場合は不法占拠者と見なされ法的措置をとられる場合もあります。
任意売却であれば、債権者との話し合いの中で、引越し時期や条件面等での要望を聞き入れてもらえることが多いです。

3.近所に知られることなくプライバシーが守れる。

競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者も周辺の調査をかねて回る等、
近所の方に気付かれる可能性もでてきます。
しかし任意売却では通常の住み替え感覚で販売活動が行われる為、プライバシーを侵害されません。

4.引越し代等の諸費用（余剰金）の確保が見込める。

競売では、引越し費等の請求をする事は出来ません。
任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用(余剰金)が配分される可能性があります。

5.精神的ダメージが少なく安心していられること。

裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強いので精神的ダメージも大きくなります。
一方、任意売却の場合は裁判所の介入はなく、債務者の意思で計画をたて退去出来るので、ダメージも少なく安心していられます。

6.任意売却を行うに当たり一切費用は掛からない。

競売が決まると、落札されるまでの遅延損害金が日々14.6%掛かり続け債務残高が増加する怖れがあります。
一方の任意売却では、債務者自らが費用を負担する事は一切なく全ての手続きにまつわる諸費用は、物件の売却費用から配分されます

●任意売却をした後に残った住宅ローンについて

多くの人が誤解されることがあります。
◎任意売却をすれば住宅ローンの残債務が消えてなくなると思っている人。
◎残った住宅ローンのために新たにローンを組みなおす必要があると思っている人。
両方とも間違いで、住宅ローンの残債務が消えてなくなることも、新たにローンを組む必要もありません。
支払方法については次の通りです。
１．一括して支払う
２．分割して支払う
３．支払える範囲で支払う
任意売却が終了すると、大抵の場合は債権者から“返済計画書”の提出が求められます。
返済計画書には、毎月もしくは余力があるならその分を支払う等の返済計画の記入です。
万が一、支払が滞る等が発生した場合は自己破産、お勤めの方で安定して収入がある場合には給与の差押さえの手続きがなされることも
あります。

●任意売却後も住み続ける方法（リースバック）もあります。

ご相談内容の中でもっとも多いのが、「今まで通り住み続けたい」というもの。
お子様の学校のこと・ご近所付き合い・ご高齢の方が引越しを避けたい等、様々な事情があり、できることなら今のまま住み続けられることが望ましいというお声があります。その場合リースバックという方法なら、そのまま住み続けることが可能となります。
リースバックとは、「自宅は売却するけれど、そのまま借りて住む」ということ。
つまり、所有者から借主になるということです。（※オーナーと賃貸借契約を結ぶ）
借主になると、住宅ローンではなく家賃を支払うことになります。
住宅ローンより支払額が減ることが多く、また、固定資産税がかからなくなるので、税金の心配がなくなります。

※当社ではありとあらゆるご相談、随時受け付けております。
絶対に無理！！とご自身で諦めないで、まず何でもお気軽にご相談下さい。